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사례(6) 봉파리가 눈사장 소유의 주택에 세들어 살고 있었다. 2011년 3월 7일자로 임대기간이 만료되는데 까칠한 눈사장 집에 더 이상 세들어 살고 싶은 마음이 없어 2011년 2월 1일 갱신거절통지를 하였다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
(6)-1) 갱신거절통지에 대해 눈사장으로부터 새로운 임차인이 들어올때까지 임대보증금을 반환해 주는 것이 불가능하니 그때까지 기다려달라는 답장이 왔다. 봉파리는 어떻게 해야할까?
봉파리가 눈사장에게 친절을 베풀어 새로운 임차인이 나타날때까지 기다려주면서 임대보증금의 수령, 이사일정들을 조정한다면 아무런 문제가 없다.
문제는 빨리 이사는 가야 하는데 새로운 임차인이 나타나지 않는 경우처럼 일정에 관한 당사자간의 조정이 불가능한 경우이다.
임대차계약기간이 종료되었음에도 눈사장이 자진해서 임대보증금을 반환해주지 않는다면 봉파리는 법원에 소송을 제기하는 수밖에 없다 임대차보호법상 대항력과 우선변제권만으로는 임차한 주택에 대하여 경매를 신청할 수 없기 때문이다.
눈사장을 상대로 임대보증금의 반환을 구하는 소송을 제기하여(지급명령신청이라는 간이한 절차를 이용할 수도 있다.) 승소판결을 받아 임차주택에 대한 강제경매를 신청하여 우선변제권에 기한 권리순위에 따라 임대보증금을 배당받아야 한다.
봉파리가 소를 제기하여 보증금을 배당받기까지 1년은 걸린다고 봐야한다. (최대한 협의를 통해 해결하기를 추천한다.)
(6)-2 봉파리가 눈사장을 임대보증금반환소송을 제기하였는데 소송중에 다른 곳으로 이사를 가야만 하는 사정이 발생하였다. 그냥 이사를 가버렸을 때 봉파리에게 별다른 불이익이 없을까?
눈사장 주택에 대한 봉파리의 대항력과 우선변제권이 소멸하게 된다.대항력은 임차인이 주택을 인도받고, 전입신고를 하면 그 다음날 발생하는데 대항력을 유지하려면 이 요건을 계속 갖추고 있어야만 한다. 주민등록상 전출하거나, 다른 곳으로 이사를 가면 대항력이 소멸되고 당연히 우선변제권도 소멸된다. 결국 봉파리는 경매절차에서 우선변제권에 기한 권리순위에 따라 임대보증금을 우선배당 받지 못하고, 일반채권자와 동일한 위치로 전락하는 배당상 불이익을 당하게 된다.
위와 같은 불이익을 감수하지 않으면 봉파리는 눈사장으로부터 임대보증금을 반환받을 때까지 이사를 나갈 수 없는 것일까?
주택임대차등기명령제도를 이용하면 대항력과 우선변제권에 대한 불이익 없이 이사를 갈 수 있다.
주택임대차보호법 제3조의3 제①항을 보면 ‘임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’라고 규정되어 있고,
동조 제⑤항에는 ‘임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.’ 라고 규정되어 있다.
위 규정에 따라 봉파리가 법원에 임대차등기명령을 신청하여 인용되면, 법원이 등기소에 촉탁하여 봉파리가 임차한 눈사장 소유 주택의 등기부에 봉파리를 권리자로 한 임차권등기를 해준다. 임차권등기가 되면 이사를 가거나, 주민등록상 전출하여 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 되는 것이다.
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야 기분좋다